Alex Nabuco dos Santos expõe que a diversificação, embora amplamente associada à redução de risco, pode produzir o efeito oposto quando aplicada de forma mecânica no mercado imobiliário. Distribuir capital em vários imóveis não garante proteção automática. Em alguns casos, essa dispersão apenas multiplica fragilidades semelhantes, criando uma sensação de segurança que não se sustenta quando o ciclo muda. O erro está em tratar diversificação como quantidade, e não como função.
Diversificar sem critério concentra risco disfarçado
Diversificar por impulso costuma levar à repetição de padrões. Imóveis em regiões parecidas, com o mesmo perfil de demanda e dependência de crédito semelhante criam correlação elevada. O investidor acredita estar diluindo risco, quando, na prática, está apenas replicando a mesma exposição em múltiplos ativos. Na visão de Alex Nabuco dos Santos, o risco aparece quando o portfólio responde como bloco único a mudanças de cenário.
A dispersão geográfica é frequentemente usada como justificativa para diversificação. Comprar imóveis em bairros ou cidades diferentes transmite sensação de equilíbrio. Apesar de que, se essas regiões dependem dos mesmos vetores econômicos, o risco permanece correlacionado. No entanto, regiões distintas podem reagir de forma semelhante a choques macroeconômicos. Juros, crédito e confiança afetam múltiplos mercados simultaneamente. Diversificar apenas pelo mapa ignora a natureza do risco, que muitas vezes é sistêmica.
Custos de gestão como fator de risco crescente
Outro ponto negligenciado é o custo de gestão. À medida que o portfólio se fragmenta, o esforço de administração aumenta. Mais contratos, mais manutenções, mais decisões operacionais. Esse aumento de complexidade consome tempo e atenção, elevando o risco de ineficiência. Segundo Alex Nabuco dos Santos, diversificação que exige gestão intensiva pode reduzir retorno líquido sem reduzir risco proporcionalmente. O investidor passa a lidar com muitos problemas pequenos em vez de poucos problemas controláveis.
No entanto, diversificar demais também dilui foco. Cada imóvel passa a receber menos atenção analítica, menos acompanhamento de mercado e menos revisão estratégica. O portfólio cresce, mas a qualidade da gestão cai. Quando isso acontece, ativos desalinhados permanecem no conjunto por mais tempo do que deveriam. A diversificação, que deveria proteger, acaba retardando ajustes necessários.
Função estratégica é o verdadeiro critério de diversificação
Diversificar bem significa combinar funções diferentes. Renda previsível, liquidez relativa, proteção contra inflação e flexibilidade de saída são funções distintas. Quando o portfólio reúne ativos que cumprem papéis complementares, o risco se distribui de forma mais saudável. A diversificação funcional reduz correlação entre decisões. Quando um ativo sofre, outro sustenta. Essa lógica protege o conjunto não pela quantidade de imóveis, mas pela diferença de comportamento entre eles ao longo do ciclo.
Há casos em que a diversificação é usada para justificar decisões fracas. Um imóvel com fundamentos frágeis é incluído no portfólio sob o argumento de “equilibrar risco”. Na prática, ele apenas adiciona vulnerabilidade. Esse uso indevido da diversificação mascara problemas em vez de resolvê-los. O investidor acredita que o risco foi diluído, quando apenas foi espalhado. Conforme ressalta Alex Nabuco dos Santos, nenhum nível de diversificação transforma um ativo ruim em bom.
Menos ativos, mais clareza
Em determinados momentos, reduzir o número de ativos aumenta a qualidade do portfólio. Menos imóveis permitem análise mais profunda, decisões mais rápidas e ajustes mais precisos. A concentração consciente pode ser menos arriscada do que a dispersão automática. A diversificação inteligente não busca minimizar desconforto psicológico, mas maximizar coerência estratégica. Quando o investidor entende exatamente por que cada ativo está no portfólio, o risco se torna gerenciável.
Sem essa clareza, o portfólio cresce em tamanho e em fragilidade ao mesmo tempo. Portanto, conlui-se que a diversificação que reduz risco é aquela que começa pela pergunta certa: qual função este ativo cumpre que os outros não cumprem? Quando essa resposta é clara, a diversificação protege. Quando não é, ela apenas espalha o problema.
Autor: Alen Barić Silva